经济学是研究人的科学，是商业的底层逻辑，同时也是房产投资的底层逻辑，房产投资，人是根本，其他的都是次要的。

上面这张图，是成都的人口分布图，人口密度以及外来人口的分布。

通常每平方公里5000人以上的区域称城市。

成都目前能叫得上城市的，只有高新区，包括高新南和高新西区，锦江区，青羊区，成华区，武侯区和金牛区，其他地方必须要具体到板块。

这个图可以看到，天府新区是基本没有外来人口的，一共91.26万人口中，总共就9.2万的外来人口，本地人为主，本地人基本都住在牧华路以北。

而外地人最多的地方也不是高新南区，而是双流，新都，龙泉等这些近郊区。

近郊区的外来人口很多，主要是工厂，高新南区主要是白领，大学生基本都在高新南，成都有接近六百万的外来人口，大头并不在南门这边。

天府新区当下的地位是不如近郊区的，不管是从人口GDP还是从各方面的配套资源上来说，差距都还很大，但房价比近郊区要高得多了。

就是天府新区平均房价，我认为透支了至少5年以上，这还是要在天府新区，能发展起来的前提下。

天府新区下限是远郊区，上限会比近郊区强一点，就和上海的浦东新区差不多。当下上海的浦东新区只比近郊强一点点，但和主城差距已经很大了，未来预计还会拉大。

这张图2022年成都的常住人口，户籍人口以及建成面积，远郊我放弃了，没有统计。

我们通常意义上指的城市是指建成面积。

主城5+1我都是写的建成面积和面积相等的，但是实际上不是这样子的，按照当下的供地速度，高新区预计还要开发10年左右

武侯区锦江区金牛区预计还能开发10年左右。

而成华区预计还会开发15年左右

土地供应层面，还可以通过拆迁来提供土地供应，但这个难度要高一些。

我估计后期供地速度，还会放缓，现在已经在持续放缓了，2023年供地相当于2020年的7成，如图所示。

当这个区域，有大量土地供应的时候，就会有大量新房，大多数人都是喜欢新房的，因此就基本没有二手房市场，卖不掉二手房，房子就脱不了手，你怎么挣钱，你怎么投资，供应太多，也决定了房价涨不动。

我是成都唯一研究房价涨跌的自媒体，知道哪些房子涨得快，哪些房子涨得慢，哪些房子是大坑。

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