23年的金地爆出了换帅风波，经过一系列的紧急操作安全上岸。

在克尔瑞发布的操盘榜中，金地以1600亿的操盘金额排名第十。

NO. 1｜壹

土储质量，是金地最大的隐忧。

按照23年的数据，金地集团各城市公司权益可租售面积排名前两位的分别是西安、昆明，各自占比7%，相较之下，北上广深等一线城市土储占比不到17%。

重点城市土储差强人意，项目质量马马虎虎。投资布局畸形，看不明白，更让股东看不懂。

现在的地产界，一线城市的土储是公司稳健经营的压舱石。大量三线城市，二线城市非核心区的土储无疑是公司的包袱。这些土储，要开发，没人买；要甩卖，更没有接盘侠。

毕竟碧桂园身体力行，给大家做了一个“好榜样”。

NO. 2｜贰

金地在昆明市场上的表现就很能说明问题，23年全年销售20亿，排名第8。

然而，这20亿的销售额却是金地地产、金地商置两个经营主体共同计算的结果。算上所有在售项目，实在是对不起股东。

昆明地产市场的销售周榜上，很少能够看到金地项目进入top10。

长时间进不了周榜前十，只能说明一个很严重的问题：项目平销期表现疲软，缺乏竞争力。下行市场，项目长时间的稳定销售比短时间的快进快出更有意义。

偶尔进几次周榜前十，更能让人想入非非：到底是特殊的优惠政策刺激？还是又在搞大面积的供应商抵房？

数据说明一切

NO. 3｜叁

市场表现受质疑，困难项目才是真正的顽疾。

空港的金地云溪九境，曾被爆出一年网签70套，项目濒临停工，存在交付风险。

安宁的金地自在城，高层均价不到7000，平均每个月30套出头。

同在安宁的金地湖山大境，高层均价不到5000，每个月更是只有15套的流量。……

昆明，城市财政早就是负债累累，与旁边的贵阳号称难兄难弟。在这一轮的经济大势中更是风雨飘摇。就是在这样一个三线城市，金地的大量土储还位于城郊，拿当地人的话来说，是“没二三十年扩展不到” 的区域。

空港的金地云溪九境，2000以上的楼板价，售价不足7000。项目附近已经有了首创誉华洲、长水航城两个大盘，而且这两个项目都还有充足的后续待开发地块。

客户在哪里？区域的客户早就不知道被洗了多少次，激烈程度堪比当年国民党抓壮丁。

打价格战，以价换量？金地项目的地价远高于竞品，怎么降？

讲产品，拼综合竞争力？“稳健”的金地在产品上从来都有一种“不为天下先”的好传统。怎么和别人比？

安宁市太平新城，金地自在城、湖山大境的项目所在地。

根据21年的人口普查结果，作为昆明卫星城的安宁市，常住人口仅为48万，具体分到太平新城，人口更少。而就是在这样一个区域，周边的成熟竞品已有7、8个。房子卖给谁？

也许真的只有用一个鬼才逻辑来回答：这个项目的客户，是其他项目的置业顾问。

西部区域，不重点发力成都，而是在昆明折腾；不深耕昆明主城，而是在城市远郊游而不击。

这种投资逻辑，总让人发问：这样的城郊区域，为什么万科不投？龙湖不投？华润不投？

这种投资逻辑，总给人错觉：金地的投资难道真是独具慧眼的王多鱼？亦或是社会责任感爆棚，把地产开发当做区域扶贫来做了？

无论在拿地之前再怎么逻辑自洽，这些项目无疑是金地的负担——不断消耗公司资源、消耗公司现金流的老大难项目。

项目的资金方估计已经哭晕在厕所，合作方有没有哭，金地有没有哭，那只有天知道了。

金地，很难让人信服